Servicio Social



SECCIÓN DE CONSULTAS




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Este es un servicio Gratuito a la Comunidad. A.I.P.H. Ltda. responderá las consultas en estricto orden cronológico, y publicará solo aquellas que sean de interés general. Así mismo, no serán publicadas preguntas que con anterioridad se han respondido al mismo o a diferente consultante ni aquellas que se refieren a casos muy concretos, que ameritan mas bien una consulta profesional, ni aquellas cuya respuesta se pueda encontrar en nuestras páginas. Antes de enviar una pregunta, le recomendamos comprobar si en nuestras páginas existe algún artículo que contenga la respuesta a su inquietud usando el buscador.

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Deseo saber que se puede hacer en relación con unos vecinos que realizan reuniones en su apartamento hasta altas horas de la noche, realizan el aseo del apartamento y toda clase de ruidos, que perturban el descanso de mi familia. ¿Legalmente que puedo hacer? Adriana Lucía Cubillos C. Bogotá





De acuerdo al reglamento de propiedad horizontal, al nuevo comité de convivencia y a la colaboración de la policía a través del código de policía,¿QUE PUEDO HACER PARA CANCELARLE EL CONTRATO A UNOS INQUILINOS QUE HAN INCURRIDO EN 2 ESCÁNDALOS (MÚSICA FUERTE, FIESTA Y PELEAS DENTRO DEL APTO.) IGNORANDO LOS MEMOS Y LLAMADOS DE ATENCIÓN DE PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN? En el contrato se anexo la clausula en donde asume la inquilina que conoce el reglamento de propiedad horizontal del conjunto. No quiero PECAR y tener que pagar como arrendadora la cláusula de incumplimiento por el hecho de pedirle el Apto. Yo tengo copia de los llamados de atención por parte de la administración del conjunto, los cuales están firmados por la inquilina. GRACIAS. DORIS SARMIENTO





Apreciadas Amigas:


El procedimiento a seguir, en caso de malos vecinos debe iniciarse con un Llamado de Atención del Administrador, por escrito y con copia al Consejo o al Comité de Convivencia; Si aún así se presenta un nuevo escándalo, se deben aplicar las sanciones contempladas en la Ley y el reglamento, siguiendo los procedimientos indicados por la Ley 675 en su articulo 59; Finalmente, si nada de eso sirve para “Civilizar” al mal vecino, se debe acudir a la autoridad civil de la localidad, para iniciar una querella por perturbación a derechos como el descanso, la tranquilidad, la armonía, etc. y por violación al Reglamento de Propiedad Horizontal.


La mala conducta de un arrendatario, probada satisfactoriamente con los llamados de atención, certificación del Administrador, constancia de la querella, cauciones o fallos de las autoridades, son causa suficiente para dar por terminado el contrato de arrendamiento, de manera unilateral- Sin embargo, en este caso es mejor contar con la asesoría de un Abogado, para evitar complicaciones o demoras .


¡Gracias por Escribir!





Cuál es el porcentaje de aumento de la cuota de administración para este año según el gobierno o cuanto es lo máximo permitido?.y la segunda es, si se va a tomar un seguro para el edificio, las personas que viven en arriendo, deben también pagar la cuota para dicho seguro? o solo la pagan los propietarios del inmueble? Gracias. Alexandra Correa, Bogotá Colombia





Apreciada Amiga:

El Valor de la CUOTA DE APORTE A LAS EXPENSAS COMUNES (“Cuota de Administración”) está determinado por el Presupuesto de Gastos (Ver “Ideas para elaborar el Presupuesto”) y es aprobado por la Asamblea General. No existe entonces ningún limite o máximo permitido. El Seguro Obligatorio se debe incluir dentro del presupuesto y por consiguiente en la Cuota de Aporte a Expensas Comunes y se cancela junto con ella.

¡Gracias por escribir.





Cordial saludo, entré a su sitio buscando manuales de convivencia, y me pareció muy completo, además me pareció que el sitio contiene información valiosa para nuestro conjunto. Quisiera saber si tengo autorización expresa de ustedes para comenzar a armar el manual de Convivencia de nuestro conjunto, basados en su documento. Igor Tamara, Bogota





Apreciado Amigo:

Gracias por sus Comentarios. Puede Usar la información como base para su manual, con toda tranquilidad. Precisamente queremos colaborar con la comunidad en todo lo referente a la Propiedad Horizontal. Para reproducir artículos se requiere autorización expresa y es obligatorio citar la fuente.

¡Gracias por escribir!


P.D.: Recomendamos ver nuestro artículo Normas de Convivencia en la P.H. y si gusta puede comprar en línea una Guía completa para la elaboración del Manual de Convivencia, con plantilla, recomendaciones y más...






Los coeficientes de copropiedad y las “cuotas de administración” ¿es posible y legal fijar las cuotas de administración en los conjuntos residenciales, obviando los coeficientes de propiedad? o sea fijar cuotas de igual valor para todos los copropietarios. si el reglamento dice que las cuotas se fijan con base en los coeficientes, ¿se pueden acordar de igual valor para todos los copropietarios, a pesar de que los coeficientes sean diferentes? Carlos Mario Londoño Gonzalez





Apreciado Amigo:

Esta es otra pregunta frecuente, que hemos respondido en ocasiones anteriores. Sin embargo, lo hacemos nuevamente para reiterar que las Cuotas de Aporte a las Expensas Comunes se deben liquidar de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. (Ver LEY 675, art. 25) Es bueno aclarar que los coeficientes determinan tanto derechos como deberes: Porcentaje de participación en la copropiedad,determinación de Votos en la Asamblea, en lo que se refiera a aspectos económicos o financieros, porcentaje de indemnización en caso de destrucción total de la copropiedad o disolución de la misma, valor de las cuotas de aporte, etc. – Por todo esto, lo mas justo es que de la misma manera en que los coeficientes más altos tienen derecho a “mayor tajada” de la copropiedad, también aporten una mayor tajada en las cuotas de aporte a las expensas.

Resumiendo: La aplicación de los coeficientes es OBLIGATORIA Y JUSTA

¡Gracias por escribir!





Conforme a la Normatividad actual un solo local comercial dentro de una propiedad horizontal residencial hace que esta sea mixta, y por consiguiente tiene la obligación de nombrar revisor fiscal? citar la norma. Agradezco y felicito por su importante página. Fernando Franco. Envigado





Apreciado Amigo:

Debe revisar lo que dice el “Reglamento de Propiedad Horizontal” de su copropiedad, para establecer si el Local Comercial estaba considerado dentro del reglamento como tal, o si se trato de alguna “reforma” ilegal realizada posteriormente. El Reglamento ademas deberá contener claramente definido si la copropiedad es Residencial, o de Uso Mixto, como parece ser por la existencia de un local comercial. De ser así, se haría necesario nombrar un revisor fiscal, de acuerdo a lo establecido en la LEY 657, art. 56

¡Gracias por Escribir!





Apreciados Señores: Seis(6)copropietarios de cuarenta(40), utilizamos televisión por cable. La caja principal del servidor se halla conectada a circuitos comunes de Energía. La administración del edificio nos anuncia que a partir del 1° de junio, se nos impondrá una multa de $ 20.000 por cada usuario que no se haya desconectado del circuito común. Como Uds conocen todas las empresas de comunicación por Cable utilizan el mismo sistema por lo menos en los edificios en los cuales he investigado y además el consumo de energía eléctrica es muy reducido, considero abusivo cobrar un sobre costo de $ 20.000.que alternativas pueden sugerirnos para solucionar el problema ?? TV Cable no propone soluciones individuales, por lo complejo del tendido de redes para las acometidas eléctricas (No las de fibra óptica)que ya están tendidas. Qué mecanismo de reclamo podemos tener ante la administración y la asamblea de copropietarios?? Agradeceré su respuesta y recomendación si se tiene en cuenta que se aproxima la imposición de esta "Vacuna" . VICTOR SOLANO





Apreciado Amigo:

Primero es conveniente anotar que la instalación de cualquier servicio como Televisión por Cable, que requiere colocar antenas, amplificadores, decodificadores o cualquier otro tipo de equipos en las zonas comunales, debe ser autorizada expresamente por la administración. Esto permite evitar que se coloquen cables a la vista o antenas en las fachadas o que se ocasionen daños en las cubiertas o muros comunes. Tal vez la instalación a que Usted se refiere se hizo sin contar con la autorización de la Administración, y eso ha ocasionado la medida un poco drástica. Creemos que deben Ustedes dirigir una solicitud respetuosa a su Administrador, para que se les escuche y se les permita “legalizar” su situación con el lleno de todos los requisitos que exija el reglamento. Para solucionar este tipo de conflictos la ley estableció el “Comité de Convivencia” al que podrán también solicitar que intervenga con el fin de encontrar alternativas satisfactorias para todas las partes en conflicto. ¡Gracias por Escribir!





¿Pueden los Miembros del Consejo de Administración, el Revisor Fiscal o el Administrador representar a otros propietarios en la Asamblea General? Josefina de Marquez, Leonardo Serna, Manuel Gomez, otros...





Apreciados Amigos:

El Reglamento de Propiedad Horizontal debe contener las normas referentes a representación ante la Asamblea General. Por lo general en todos los reglamentos se establece que los Miembros del Consejo, el Revisor Fiscal, el Administrador y los empleados de la Administración no podrán representar derechos diferentes a los suyos propios.

¡Gracias por Escribir!





1. Quiénes pueden impugnar un acta de Asamblea? 2.- Se necesita Abogado para presentar demanda? 3.- Cuales son las principales faltas que ameritan entablar impugnación? Arturo Galvis Perez





Apreciado amigo:

Transcribimos literalmente el ARTICULO 49º.de la LEY 675, sobre IMPUGNACIÓN DE DECISIONES, con lo que creemos satisfecha su inquietud:

“El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

PARÁGRAFO. Exceptuanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley."

¡Gracias por Escribir!





Si realizada asamblea extraordinaria de copropietarios de segunda convocatoria, en donde se nombró consejo de administración, administrador y se votaron estatutos, se determinó por unanimidad que a los deudores morosos de expensas de administración se sancionarían primero con el envío a cobro jurídico y segundo con la suspensión de goce de bienes comunes como parqueaderos comunales, salón comunal, casillero de correspondencia, y CITOFONÍA. Pregunto estamos infringiendo algún derecho de algún propietario que no haya asistido a la asamblea, etc. Me urge una orientación al respecto, he leído toda su pagina y me parece que de ahora en adelante la tendré como material de consulta #1 en espera de una pronta respuesta Cabe anotar que lo aprobado en dicha asamblea ha sido ampliamente divulgado entre los residentes por parte del consejo y del administrador. Fernando Morales





Apreciado amigo:

La ley estableció claramente el procedimiento para obtener el pago de las cuotas de aporte a las expensas comunes y facilitó mucho la recuperación de la cartera morosa, al establecer la solidaridad entre el propietario y el arrendatario, (o quien tenga el uso y disfrute del bien privado a cualquier título), la obligación de presentar el Paz y Salvo para la transferencia de dominio ante la Notaria, etc.

Además, ahora se facilito y simplifico el tramite de los procesos jurídicos. También se puede publicar la lista de deudores morosos al interior de la copropiedad y suspender el uso de los bienes comunes NO ESENCIALES, como piscina, canchas de Squash, Gimnasio, Salón Comunal, pero NO los servicios como citófono, atención en portería, bienes Comunes de USO EXCLUSIVO (asignados por escritura), es decir, los que puedan ser considerados ESENCIALES.

¡Gracias por Escribir!





Los Antejardines y los jardines Interiores los copropietarios pueden utilizarlos de parqueaderos de su vehículos, para hacer reuniones con equipos a todo volumen, para mantener mascotas, para arrojar trastos viejos? existen 3 garajes y la Escritura dice que son para guardar carro pequeño no obstante en estos espacios guardan una camioneta 4 x 4 y un campero, como el espacio es reducido se vienen tomado los senderos comunales que dan acceso a los aptos o sea a las Áreas Privadas. La Administradora desde el año 2001 no cita a reuniones de la asamblea tampoco presenta presupuesto de gastos ni libros de contabilidad y cuando uno paga la administración nunca le entrega Recibos. Su carro lo parquea en mi garaje para prestar el de ella a sus amigos. He pasado cartas con copia a todos los propietarios pero nadie dice nada. por favor les agradezco me orienten que debo hacer para solucionar todos estos problemas. Muchas Gracias. ISNARDO ACEVEDO FRIAS





Apreciado amigo:

Si las cosas son como Usted las plantea, esta en mora de conseguir el apoyo de algunos vecinos para poder convocar una Asamblea General y nombrar un verdadero Administrador, que conozca y aplique las leyes y reglamentos vigentes. La apatía y falta de interés para poner remedio a estas anómalas situaciones, generan el deterioro progresivo de la copropiedad, de la buena convivencia, y del patrimonio de la comunidad. Si no encuentra eco en sus vecinos, acuda a la autoridad civil de la localidad.

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Compré una casa en las afueras de la ciudad, ya estoy viviendo allí como algunos otros copropietarios, aún no ha terminado la obra y la constructora por derecho propio nombro un administrador provisional sin convocar asamblea y sin existir concejo de administración y esta solicitando una cuota de $100.000 de administración sin especificar porque ese valor y sin importar los coeficientes de copropiedad. Es legal ese administrador provisional, es legal lo que hace la constructora o no. Oscar Cortes





Apreciado amigo:

La Constructora o “Propietario Inicial” ejercerá la Administración o podrá nombrar un Administrador Provisional, mientras hace entrega del 51% de los Bienes Privados, momento en el que deberá informar por escrito a la comunidad, para que se proceda a convocar y reunir una Asamblea General que nombre el Administrador definitivo. (Ver articulo 52 de la LEY 675) La misma Asamblea sera la encargada de nombrar un Consejo de Administración y fijar un presupuesto definitivo, con base en el cual se liquidara la cuota de aporte a las expensas comunes o “Cuota de Administración”, aplicando la Tabla de Coeficientes. Naturalmente, al hacer entrega del bien privado se entregan también los servicios comunes que permiten su uso, como escaleras, ascensores, portería y otros, por lo que es lógico que los nuevos propietarios aporten para esos gastos o expensas comunes. De todas formas, Usted puede solicitar a la Constructora o al Administrador Provisional una copia del Presupuesto Provisional de gastos que se esta aplicando para conocer mejor lo que se le esta cobrando. La Ley 675, en su art. 7° establece normas que permiten utilizar “Coeficientes Provisionales” cuando un Conjunto se construye por etapas, pero de todos modos los coeficientes, sean provisionales o definitivos, se deben usar para la liquidación de las cuotas de aporte a las expensas comunes.

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Como debe liquidar los pagos de los porteros del edificio si ellos tienen turnos de 24 horas y al día siguiente descansan 24 horas y cada semana reciben un relevo? su contrato es indefinido y con una asignación salarial de 470.000.oo, es necesario liquidar las horas con base en el salario mínimo ??? Luis E Cano .





Apreciado amigo:

La liquidación de salarios de cualquier empleado se debe hacer de acuerdo al código laboral. Esto implica que deben liquidarles horas extras, recargos, primas, cesantías, vacaciones etc., con base en los $470.000. Por otra parte, esta terminantemente prohibido establecer turnos de 24 horas, ademas de que ningún ser humano puede desempeñarse sin un descanso adecuado, por lo que esa practica les expone a Ustedes y a sus empleados a graves inconvenientes. Otro punto a considerar, es que la legalidad de contratar “Porteros” directamente, ya que este cargo se asimila en sus efectos prácticos al de “Vigilante” y este servicio solo lo pueden prestar las empresas especializadas, debidamente autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Es bueno recordar, que el no pago de todas las prestaciones, sueldos, Seguridad Social, Caja de Compensación, etc. de acuerdo a lo establecido por las leyes laborales puede ocasionarles serios problemas legales y resultar muy costoso. Todo eso hace que ya no se use, ni se aconseje tener empleados de la copropiedad en estos cargos, cuando puede ser mas barato y menos arriesgado contratar una empresa legal.

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En un conjunto residencial que contiene parqueaderos de uso comunal cómo puede la administración conminar a un copropietario que abandonó su vehículo desde hace tiempo en uno de los parqueaderos? El propietario ya no vive en el conjunto, ademas los arrendatarios deben varias cuotas de administración, el lugar que este vehículo ocupa lo necesitan otros propietarios que si están al día. Qué competencia tiene la secretaría de tránsito para remover ese carro? Por su respuesta muchas gracias, Edisson Buitrago





Apreciado amigo:

El abandono de un vehículo en un parqueadero de uso comunal es un abuso, independientemente de que se deban o no cuotas de aporte a expensas comunes, o que se resida o no en la copropiedad. Su administrador debe enviar un oficio a la Secretaria de Transito informando la situación y solicitando que el mencionado vehículo sea retirado y conducido a los patios.

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Podrían enviarme una copia del Reglamento? En sus páginas he encontrado unas normas pero no encuentro el reglamento completo. Julia Jaramillo





Apreciado amigo:

Otras personas nos han escrito preguntando lo mismo: el Reglamento de Propiedad Horizontal no es uno solo, pues cada copropiedad tiene el suyo propio, ajustado a sus condiciones particulares. Le recomendamos leer nuestro artículo "Todo sobre la Reforma".

¡Gracias por Escribir!



A.I.P.H. ltda

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